O Contrato de Incorporação Imobiliária

PRECEDENTES HISTÓRICOS - O Contrato de Incorporação Imobiliária nasceu como um instrumento de combate às fraudes que estavam acontecendo nas décadas de 1950 e 1960, principalmente no eixo Rio – São Paulo, onde eram rotineiras as vendas de imóveis em construção que não eram entregues ou o eram, mas com imóveis diferentes dos prometidos. Então surgiu a Lei 4.591/64 de 16 de dezembro 1964. Desta forma todos os estudiosos da matéria reconhecem ter sido esta uma das primeiras leis de defesa do consumidor, quando pouco se falava deste assunto.

Esta providência trouxe uma serie de conseqüências no negócio imobiliário de Compra e Venda, pois tornou necessária a comprovação de várias condições como, projeto aprovado, terreno regularizado, demonstração da situação fiscal e processual da empresa, a perfeita medição e especificação da obra, etc.

E como todo contrato, este se atém às normas do Código de Defesa do Consumidor e as novas estipulações contratuais previstas na Lei 10.406 de 10.1.2002 ou seja do Novo Código Civil.

CONCEITUAÇÃO - Todo condomínio, edificação de mais de uma unidade, vertical ou horizontal, com a venda de suas unidades, para entrega futura, obriga o Incorporador / Construtor a realizar a INCORPORAÇÃO do mesmo, inclusive nas incorporações chamadas de Condomínio Fechado.

Esta obrigação tem por objetivo maior, proteger o consumidor, ou adquirente de uma ou mais de suas unidades.

Trata-se de um Contrato tipo nominado, bilateral, oneroso e real, ou seja: a) nominado: possui um título que exprime o negócio pretendido; b) bilateral: estabelece direitos e obrigações para as partes contratantes; c) oneroso: existe valor expresso na negociação e, d) real: refere-se a bens de raiz – bens imóveis. São partes desse negócio jurídico, de um lado o incorporador e de outro lado o adquirente.

VANTAGENS - São pouco divulgadas as vantagens do Contrato de Incorporação, que muitas vezes não são aproveitadas e utilizadas. Consistem na clareza negocial e na possibilidade de aproveitamento da legislação federal para sanar lacunas na legislação municipal, bem como aclarar situações construtivas.

Entre as vantagens que podemos usufruir estão as seguintes:

- Ajuda a que seja feito um planejamento da obra, com a aprovação dos projetos, orçamento, especificações técnicas, etc.

- Fomenta a legalização do terreno, e o seu levantamento histórico vintenário, previamente.

- Faz uma compatibilização de dados legais registrais com os do projeto e do Alvará de Construção.

- Faz o ajuste de todos os aspectos legais com antecedência, evitando desgastes junto aos clientes no fim das obras e inclusive permitindo correções de dados administrativamente, de forma simples mas que após o “Habite-se” tornam-se de difícil solução, normalmente por via judicial, pois o “Habite-se” significa o fim de um processo construtivo.

- Protege o Incorporador de ações judiciais, às quais fica exposto pela falta da Incorporação, como a nulidade de todos os contratos firmados, devolução de valores recebidos e multas adicionais de perdas e danos, inclusive danos morais.

- Traz toda a segurança negocial para ambas as partes, possibilitando financiamentos bancários, os quais hoje têm as melhores taxas do mercado e um financiamento a longo prazo, para a construção e/ou financiamento ao comprador.

– Permite a transferência do imóvel para o comprador, registrada em caráter definitivo no Registro de Imóveis através da fidúcia imobiliária, antes da conclusão da obra. Tal fato deixa o comprador imune a falências, hipotecas e todas as ações que possam ser impetradas contra o Incorporador no futuro.

- O Promitente Comprador pode antes concretizar o negócio saber que:

Pelo menos naquele momento a saúde financeira da empresa é normal;

A posse do terreno estará bem definida;

O projeto da edificação foi realmente aprovado;

A planta arquitetônica de sua unidade, é aquela que lhe foi apresentada;

Já estará definido com clareza os materiais e acabamentos;

Que usos a edificação terá no todo, e quais são as suas áreas comuns e privativas.

SÍNTESE CONCEITUAL - É necessário que se tenha em mente que o Contrato de Incorporação deve exceder largamente às exigências cartorárias, e que ultrapassar o mínimo exigido nos Registros Imobiliários é obrigatório, para estabelecer normas contratuais e de convivência, que defendam tanto o Incorporador como Comprador, bem como servir de base para os contratos de Compra e Venda..

Tenha-se em vista que o Novo Código Civil reforça largamente o Código de Defesa do Consumidor, declara, repete e insiste em dizer que o Contrato dúbio, sem conteúdo, sem informações, sujeita o contratante a todo tipo de penalidade em salvaguarda do comprador que não obteve as informações completas e adequadas, cabendo ao Vendedor / Incorporador provar o contrário.

Algumas construtoras, estão vendendo aptos em nossa cidade sem estar incorporado, cometendo crimes(para não pagarem impostos e debentures) fiquem atentos consumidores! Procure seus direitos! Pois se não esta incorporado você esta em risco!